Unsicherheit bewirkt Flucht von Anlegern in Wohnimmobilien

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Es gibt Akteure am Immobilienmarkt, die den Corona-Schock mit jenem der Finanzkrise vor mehr als zehn Jahren vergleichen oder mit den wirtschaftlichen Folgen des 11. September 2001. Allerdings gibt es auch Beobachter, die eher einen verhältnismäßig kurzen Abschwung vermuten. Demnach geht es zwar steil nach unten in die Rezession, aber es soll auch verhältnismäßig schnell wieder nach oben gehen – unter anderem aufgrund der Konjunkturprogramme und der rasch implementierten Unterstützungsmaßnahmen.

Bulwiengesa schätzte zu einem frühen Zeitpunkt, dass der konjunkturelle Impuls bereits ab dem zweiten Halbjahr 2020 spürbar sein könnte. In welchem Umfang tatsächlich schon so bald ein positiver Schub sichtbar wird, und ob und wie stark er einzelne Sparten der Immobilienwirtschaft beflügeln wird, bleibt offen. Generell herrscht in diesen Zeiten noch immer eine große Prognoseunsicherheit. Das hat auch bulwiengesa seinerzeit ausdrücklich betont. Dennoch: Ein harter Absturz und ein schnelles Comeback erscheinen durchaus möglich.

Assetklassen mit unterschiedlichen Aussichten

Hinsichtlich der Geschwindigkeit einer solchen Erholung unterscheiden sich die Assetklassen. So scheint die Logistikimmobilie – bedingt durch die gestärkte Rolle des Versandhandels – ohnehin einen stabilen Sonderweg zu gehen. Die Nutzernachfrage dürfte weiterhin hoch sein, und die Anlageklasse sollte entsprechend auch bei institutionellen Anlegern dauerhaft auf der Wunschliste stehen. Nehmen wir hingegen die Wohnimmobilie als Kapitalanlage für private Anleger, so war der Lockdown deutlich einschneidender.

Durch das stark eingeschränkte Sozialleben und die Verunsicherung war sofort fast die gesamte Verkaufskette betroffen. Wollten die Menschen bei Ausbruch der Pandemie noch ihren Finanzberater oder Makler treffen? Wer dennoch investieren und eine Wohnung besichtigen wollte, dem blieb nur der Zug oder das Auto, weil alle Flüge gestrichen waren. Wo man dann noch auf Reisebeschränkungen und dadurch geschlossene Hotels traf, war der Bewegungsradius schon sehr eingeschränkt und man verzichtete im Zweifel doch. Vieles kann man natürlich digital auffangen, etwa Online-Beratungsgespräche oder virtuelle 360-Grad-Besichtigungen. Aber schlussendlich möchten doch die meisten das Investitionsobjekt mit eigenen Augen sehen.

Auch haben derzeit wahrscheinlich viele private Anleger, aber insbesondere auch potenzielle Eigennutzer, ganz andere Sorgen als den möglichen Kauf einer Eigentumswohnung. Manche Verkäufer haben daraufhin erwogen, ihre Zielgruppen anzupassen und fortan noch stärker auf Kapitalanleger oder institutionelle Investoren zu setzen. Diese wiederum werden aber erst einmal den Mietmarkt beobachten: Er dürfte sich beruhigen, und je nach Standort wird es vor allem im Spitzensegment auch nach unten gehen.

Die grundsätzlich guten Aussichten auf stabile Cashflow aus vermietetem Wohneigentum bleiben aber erhalten – die Branche war und ist sich weitestgehend einig, dass die Wohnimmobilie sogar mit am besten durch die Krise gelangen wird. Aus der Gemengelage resultiert derzeit jedoch folgende Situation: Viele Verkäufer, die jetzt warten können, werden einfach erstmal weiter warten. Auch wenn sich viele womöglich schon ein wenig an die neue Realität gewöhnt haben, ist eine klare Sicht einfach nach wie vor nicht möglich.

Gute Aussichten nach der Krise

Allerdings gibt es zahlreiche Marktteilnehmer, die nicht sehr lange warten können. Bauträger beispielsweise, die Eigenkapitaldecke womöglich etwas zu sehr gestreckt haben. Sie müssen rasch in den Vertrieb gehen. Hier besteht die Gefahr, dass wir Insolvenzen sehen, mit denen vor Kurzem niemand gerechnet hat. Überstehen sie aber die Krise, dann dürfen sie nach der Erholung wohl mindestens auf ein Preisniveau hoffen, das dem bisherigen hohen Plateau entspricht.

Langfristig könnten die Preise sogar noch einmal darüber hinaus ansteigen – gerade bei der Wohnimmobilie. Denn die allgemeine Unsicherheit und drohende Inflationssorgen werden viele Privatanleger und auch institutionelle Investoren aus Geldwertanlagen herausdrängen. Es könnte eine neue Flucht in Sachwerte und hier besonders in die Wohnimmobilie erfolgen. Dafür spricht auch, dass es absehbar weiterhin so gut wie keine Zinsen geben wird.

Man führe sich vor Augen, dass bis 2025 allein deutsche Staatsanleihen mit einem Volumen von 800 Mrd. Euro auslaufen werden – es ist höchst fraglich, ob Anleger dieses Kapital mehrheitlich erneut festverzinslich anlegen werden. Fließt nur ein Bruchteil davon hierzulande in die Wohnimmobilie, kann dies die Preise zusätzlich befeuern. Zum Vergleich: Das Transaktionsvolumen für Wohnhäuser und -portfolios lag 2019 in Deutschland gemäß Jones Lang Lasalle (JLL) bei 22 Mrd. Euro.