HTB beantwortet Fragen zu Zweitmarkt-Investmentfonds

Ein Interview mit Senior Portfolio Manager Jörg Fincke und Senior Risk Manager Boris Nicoley

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Bild: HTB

Herr Fincke, wie akquiriert die HTB-Gruppe Fondsanteile, oder kaufen Sie alles über die Zweitmarktbörse?

Wir erwerben nur einen sehr kleinen Teil unserer Zielfonds über die Zweitmarktbörse. Der überwiegende Teil wird uns direkt oder über Vermittler angeboten. Auch Anlegerabfragen im Rahmen eines Sekretariatsverfahrens in Abstimmung mit dem jeweiligen Emissionshaus sind eine Möglichkeit, größere Volumina eines Zielfonds zu erwerben. Dies hat für die Gesellschaften den Vorteil, dass diese durch eventuelle Kündigungen von Anteilen (lt. Gesellschaftsvertrag nach einer gewissen Zeit zulässig) nicht belastet werden. Die Verkäufer der Zielfondsanteile vermeiden dadurch den Weg eines langwierigen, teilweise über Jahre andauernden Auseinandersetzungsprozesses mit Ratenzahlungen.

Herr Fincke, welche Faktoren spielen in Ihren Portfolioüberlegungen die größte Rolle?

Unser Fokus liegt darauf einen stabilen und gesicherten Cash Flow sicherzustellen. Der Ankauf von Assets, bei denen schon heute ersichtlich ist, dass sich ein Verkauf auf Grund des Alters oder der Lage als schwierig erweisen könnte, wird vermieden. Ein gutes Portfolio besteht aus einem Mix aus langweiligen, aber dafür sicheren Zielfonds in Kombination mit einigen Kurzläufern für Reinvestitionen bzw. Sonderausschüttungen. Eine breite Streuung ist ebenfalls ein wesentlicher Bestandteil unserer Portfoliostrategie.

Herr Fincke, Herr Nicoley, wie genau bewerten Sie Chance und Risiko und vor allem woher nehmen Sie die Information?

Wir schauen uns die Gesellschaften und die gehaltenen Objekte schon sehr genau an, bevor wir ankaufen. In der Regel verfolgen wir die wirtschaftliche Entwicklung über viele Jahre. Unterstützt werden wir von unserer umfassenden Datenbank, welche von der HTB Gruppe über Jahrzehnte aufgebaut wurde. Jeder Abschluss wird in unserer SQL-Datenbank erfasst und für eine umfassende Vergangenheitsanalyse genutzt. Wir verfügen durch die Vielzahl unserer bereits angekauften Zielfonds über eine Transparenz, die es uns erleichtert, die wesentlichen Chancen und Risiken realistisch einzuschätzen und entsprechend in unsere Ankaufsbewertungen einzupreisen.

Herr Nicoley, die Risikobewertung ist ein wesentlicher Bestandteil des Ankaufprozesses, reicht das Berichtswesen der Fondsgesellschaften dafür aus oder nutzen Sie weitere Informationen?

Im Rahmen des Ankaufsprozesses prüfen wir, inwiefern die finanzielle und gesellschaftliche Situation sowie das Objekt mit seiner Mietsituation zu unseren Anlagebedingungen und -strategien passt und wie sich ein etwaiger Ankauf auf die Performance unserer Dachfonds sowie Auszahlungen an die Anleger auswirkt. Das Berichtswesen sowie der Emissionsprospekt mit seinem Gesellschaftsvertrag reichen für einen fundierten Ankaufsprozess jedoch bei weitem nicht aus. Je nach Asset nutzten wir externe Marktberichte, Makler, Vergleichsobjekte und Erfahrungswerte. Des Weiteren nutzen wir historische Informationen zu den Zielfonds oder vergleichbaren Zielfonds aus unserer Datenbank, um alle Risiken angemessen in unseren Ankaufskurs einzupreisen. Bei größeren Volumina schauen wir uns die Objekte direkt vor Ort an, um einen persönlichen Eindruck über die Lage und den Objektzustand zu bekommen. Beispielsweise ist ein Nettomarkt mit leerem Parkplatz zur Feierabendzeit meist ein sicheres Anzeichen dafür, dass es Probleme beim Auslaufen des Mietvertrages geben könnte. Bei Büroflächen sollte man Vorsicht walten lassen, wenn diese nicht über ausreichend Parkmöglichkeiten in unmittelbarer Nähe verfügen oder hoher Leerstand in benachbarten Objekten vorhanden ist. Von unserem Portfoliomanagement nimmt in der Regel ein Vertreter an jeder Präsenzveranstaltung teil, um auch die Informationen mitzunehmen, die nicht unbedingt für das Protokoll bestimmt sind. Der enge Kontakt zu den Emissionshäusern und Beiräten ist hier sehr hilfreich, um mögliche Chancen und Risiken besser einschätzen zu können. Alle Informationen werden in einem Ankaufsgutachten gesammelt, welches zur Beurteilung der Vorteilhaftigkeit des Ankaufes herangezogen wird. Die -Bewertung der Gesellschaft als einer der Bestandteile des Gutachtens wird nach dem Vier-Augen-Prinzip erstellt und zusätzlich durch einen unabhängigen externen Bewerter überprüft und mit Gutachten bestätigt.

In Zeiten von Corona liegt der Fokus in der Auswahl verstärkt auf der Mieterstruktur eines Zielfonds. Insbesondere eine krisenfeste gute Bonität der Mieter bei einer möglichst langen Mietvertragslaufzeit, die es auch über einen längeren Krisenzeitraum ermöglichen, konstante Ausschüttungen zu generieren, sind attraktiv. Die gegenwärtige Marktsituation ermöglicht es, Zielfonds, die direkt von der Krise betroffen sind, aber weiterhin über eine gute Perspektive verfügen, mit deutlichen Preisabschlägen zu erwerben.

Die HTB Gruppe wirbt mit aktivem Asset Management, wie genau sieht das aus und welche Vorteile hat der Anleger?

Fonds, bei denen sich abzeichnet, dass diese zukünftig dauerhaft eine schlechte Performance liefern könnten, werden möglichst veräußert. Die Mittel werden dann zeitnah in geeignete Zielfonds reinvestiert. Kurzläufer werden strategisch angekauft und der Rückfluss sowie Gewinn kann zeitnah reinvestiert werden und hebelt so die Fondsperformace insgesamt.

Herr Nicoley, wie viele Objekte haben Sie in der Übersicht?

Wir haben ca. 1.100 Fonds gelistet und sind in ca. 200 Zielfonds investiert. Diese Zielfonds werden von uns mindestens einmal jährlich neu bewertet. Für einen Ankauf darf ein Ankaufsgutachten nicht älter als 3 Monate sein. Darüber hinaus werden im Jahr Zielfonds in ähnlicher Höhe analysiert und bewertet. Nur ein Teil davon kommt für einen Ankauf in Frage. Viele potenzielle Zielfonds haben wir unter Beobachtung und warten hier auf Ereignisse (Mietvertragsverlängerung, Abbau von Fremdwährungsrisiken, Reduktion von Leerstanden, Anschlussfinanzierung etc.), die das Risiko eines Fehlinvestments minimieren.

Herr Fincke, geben Sie uns einen Geheimtipp, welche Anteile kauft der Profi gerade?

Ich empfehle jedem, sein Risiko breit zu streuen und nicht auf einen einzelnen Fonds zu setzen.